Wonderwoods: uitdagend groen tech-wonder

Een giga hoogbouwproject installeren, met twee woontorens, 419 woningen, 15.000 m2 kantoren, winkels en horeca én een volautomatisch geïrrigeerd bos aan de gevels, middenin Utrecht-centrum – kán dat? “Jazeker”, bewezen projectmanager Wouter Lenssinck en zijn collega’s van Terberg Totaal Installaties. “Mijn kinderen vertellen aan iedereen dat papa Wonderwoods eigenhandig heeft gebouwd.”

Wonderwoods in hartje Utrecht is indrukwekkend en hartveroverend tegelijk. Een uniek project dat stedelijke verdichting en natuur samenbrengt in een spectaculair ontwerp. Het complex met twee ‘groene’ torens van 105 en 70 meter hoog vormen een woon- en werk-oase met ruim 10.000 vaste planten, 300 bomen en ongeveer 75.000 bloemen en struiken, middenin de stad. Super duurzaam gebouwd. Gasloos en vrijwel energieneutraal dankzij een geavanceerd Warmte-Koude Opslag (WKO) systeem in combinatie met stadswarmte en eigen energieopwekking en een volledig automatisch irrigatiesysteem met gebufferd regenwater.

Krap bouwterrein

De totale projectkosten bedragen naar schatting tweehonderd miljoen euro’s en de bouwperiode besloeg bijna vier jaar, van december 2020 tot november 2024. Dit alles werd gerealiseerd op een uiterst krap bouwterrein in het centrum van Utrecht, wat de logistieke uitdaging des te groter maakte. “Als het achteraf is gelukt, lijkt alles simpeler”, zegt projectleider Wouter Lenssinck. “Maar dat maakt het niet minder ingewikkeld.”

Lees ook: ‘Wonderwoods wint award Best Mixed-Use Project 2025’.

Allereerste schetsen

Terberg Totaal Installaties kwam al in 2017 aan boord, vanaf de allereerste schetsen. “We zaten vanaf het begin aan tafel met de architecten en projectontwikkelaars”, legt Lenssinck uit. “Dat betekende dat we niet alleen installaties implementeerden, maar ook meedachten over de gebouwindeling, technische ruimtes en infrastructuur.” Terberg Totaal Installaties heeft een grote bijdrage geleverd aan het winnen van de tender dankzij hun expertise op het gebied van duurzame technieken en hun vermogen om in een vroeg stadium realistische oplossingen te bieden. Vanaf het definitieve ontwerp tot de technische uitvoering was Terberg de spil in het installatietechnische proces. “Het mooie van zo vroeg betrokken zijn, is dat je invloed hebt op de positionering van installaties en de efficiëntie ervan”, zegt Lenssinck. “We konden bijvoorbeeld de technische ruimtes zo optimaliseren dat het onderhoud straks eenvoudiger en kostenefficiënter is.”

Voor Lenssinck en zijn collega’s van Terberg Totaal Installaties was Wonderwoods in alle opzichten een unieke uitdaging. Een indrukwekkende collectie energiezuinige en duurzame technische installaties moest niet alleen worden ontworpen, maar ook gebouwd en geïnstalleerd in een stedelijke omgeving waar elke centimeter telt. Zoals 7 enorme op maat gemaakte luchtbehandelingskasten voor de woningen en kantoren, waarvan de grootste kast in een stalen frame is geassembleerd inclusief alle luchtkanalen en zo op het dak van de hoogste toren is gehesen. En wat te denken van het innovatieve irrigatiesysteem voor de gevelbeplanting, dat regenwater opslaat in een ondergronds 120.000 liter waterreservoir en zodra dat nodig is – bemest en sensorgestuurd gedoseerd – aan de planten toedient.

Techniek en duurzaamheid

Wonderwoods combineert innovatieve technieken om het gebouw zo duurzaam mogelijk te maken. Het Warmte-Koude Opslag (WKO) systeem werkt samen met de stadswarmte van Eneco om de torens efficiënt te verwarmen en te koelen. “De warmte en koude wordt in basis geleverd door de warmtepompen en het bodemenergiesysteem, terwijl de inkoppeling op de stadswarmte wordt ingezet voor de piekvraag en het warm tapwater in de appartementen”, vertelt Lenssinck.

In plaats van continu te ventileren, meten sensoren de luchtkwaliteit en passen ze het ventilatieniveau automatisch aan.

Een andere belangrijke innovatie is het grootschalige irrigatiesysteem voor het verticale bos. “Al het regenwater van de platte daken wordt opgevangen, gefilterd en opnieuw gebruikt”, zegt Lenssinck. “Met een opslagcapaciteit van 120.000 liter onderin het pand kunnen we langdurig voorzien in de bewatering van de beplanting.”

Daarnaast zijn de appartementen en kantoren voorzien van slimme ventilatiesystemen die werken op basis van vraaggestuurde ventilatie. “In plaats van continu te ventileren, meten sensoren de luchtkwaliteit en passen ze het ventilatieniveau automatisch aan. Dat levert energiebesparing op en geeft meer comfort voor de bewoners en gebruikers.”

Logistiek: werken in krappe ruimte

Bouwen in de binnenstad bracht forse logistieke uitdagingen met zich mee. “We hadden simpelweg geen ruimte voor opslag”, vertelt Lenssinck. “Alles moest just-in-time worden geleverd en direct geïnstalleerd.” Terberg ontwikkelde een slimme oplossing met een hijscontainer: prefab-onderdelen werden dagelijks naar de juiste verdieping gebracht en direct verwerkt. “Je moest niet alleen vandaag nadenken over wat je nodig had, maar ook over wat er in de volgende maand moest gebeuren.”

Door het gebouw in een grid van 3,60 meter op te delen, kunnen we ruimtes en installaties modulair indelen en plaatsen.

Ook de flexibele indeling van de kantoorruimtes speelde een grote rol in het installatieontwerp. Door het gebouw in een grid van 3,60 meter op te delen, werd het mogelijk om installaties modulair te assembleren en te plaatsen. En dat is niet het enige voordeel: “Ook in de toekomst kunnen gebruikers de indeling dankzij die modulaire opzet eenvoudig aanpassen, zonder ingrijpende aanpassingen aan het installatiewerk”, legt Lenssinck uit. “Dat betekent dat het gebouw flexibel is voorbereid op toekomstige ontwikkelingen.”

BIM: virtueel bouwen voor fysiek succes

Het gebruik van Building Information Modeling (BIM) was cruciaal voor het project. “Alles was vooraf tot in detail in 3D uitgewerkt”, zegt Lenssinck. “Daardoor konden we eventuele botsingen tussen disciplines al vroegtijdig oplossen en installaties tot op de millimeter nauwkeurig plannen.”

Hilti had net als noviteit een boorrobot ontwikkeld, die hebben we hier op locatie getest.

Mede dankzij BIM konden Lenssinck en zijn collega’s veel prefab-onderdelen vooraf produceren, wat leidde tot een gestroomlijnde montage op locatie. “We hebben dat op een gegeven moment verder doorgezet naar een boorrobot op het werk”, vertelt Lenssinck. “Hilti had toen net een noviteit ontwikkeld, en we hebben die robot hier op locatie getest. Dat was echt uniek in Nederland en heeft bijgedragen aan de nauwkeurigheid en snelheid van het boren op de bouwplaats.”

Toch ging het niet altijd van een leien dakje. “In theorie klopt alles, maar op de bouwplaats kom je altijd verrassingen tegen”, lacht hij achteraf. “Er waren momenten waarop we het model moesten aanpassen door onverwachte bouwkundige obstakels, maar zonder BIM en innovatieve tools zoals de boorrobot hadden we veel meer tijd verloren.”

Lenssinck gebruikte BIM niet alleen voor ontwerp en uitvoering, maar ook voor de commissioning: “We hielden precies bij welke zones waren getest en waar nog aandacht nodig was.” Het succes daarvan zat volgens hem niet alleen in de technologie, maar ook in de manier waarop die werd toegepast. “BIM is geen tovermiddel. Maar als je het goed organiseert en zorgt dat iedereen volgens dezelfde standaards werkt, is het goud!”

Laatste loodjes

De officiële oplevering in november 2024 was een enorme mijlpaal: dit is het grootste project van Terberg Totaal Installaties ooit, en daar is iedereen nog altijd ontzettend trots op. Toch was het werk daarmee nog niet klaar. “We zijn nu volop bezig met de inrichting van de kantoren in opdracht van de huurders, en met het monitoren van de installaties. We willen zien hoe het gebouw presteert, vooral op energieverbruik en comfort.” Dit nazorgtraject biedt waardevolle inzichten voor toekomstige projecten. “Ik ben erg benieuwd naar de energieprestaties en hoe de systemen zich op de lange termijn gedragen.”

Er waren genoeg slapeloze nachten, maar uiteindelijk overheerst de voldoening.

Trots op teamwork

Terugkijkend op het project is Lenssinck vooral trots op het teamwork. Dat klinkt wat cheesy maar is volgens hem toch écht de kern: “Je begint met een groep mensen en eindigt met een hecht team dat samen iets geweldigs heeft neergezet. Dat was niet altijd makkelijk. De druk was enorm, en er waren genoeg slapeloze nachten, vooral in de laatste fase met alle certificeringen en opleveringen. Maar uiteindelijk is het gelukt en overheerst de voldoening. Als ik niet al een heel fijn huis had, zou ik er zéker zelf willen wonen.”

Wonderwoods was zonder twijfel het meest complexe project waar hij tot nu toe ooit aan heeft gewerkt, maar daardoor ook het meest bevredigende. “Natuurlijk ben ik er in de bouwfase regelmatig met mijn kleine kinderen wezen kijken. Sindsdien zeggen zij tegen vriendjes en vriendinnetjes dat papa Wonderwoods eigenhandig heeft gebouwd”, lacht hij. “Dat laat ik voorlopig zo. Hier kunnen we nog jaren trots op terugkijken.”